Många är osäkra på vad som gäller kring skatteplikten vid korttidsuthyrning. Här berättar vi vad du ska tänka på.
Hyra ut bostadsrätt
Hyr du ut din bostadsrätt i andra hand ska du betala skatt om hyresersättningen är högre än de avdrag du har rätt att göra. Överskottet beskattas som inkomst av kapital. Skatten är 30 procent.
Det här tar du upp som ersättning för uthyrningen
Du ska redovisa sådan ersättning som du får för uthyrningen i både pengar och i annan form.
Ska du betala utgående moms på uthyrningen ska skatten inte räknas med som ersättning för uthyrningen.
Moms vid uthyrning av möblerade rum
När du hyr ut din bostad för tillfällig logi till olika hyresgäster mer än sammanlagt 16 veckor och omsättningen överstiger 50 000 kronor under ett år blir uthyrningen momspliktig.
Ersättning för el, telefon och liknande
Om hyresgästen åtar sig att svara för exempelvis el eller telefon, och du får en ersättning som motsvarar den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska du inte ta upp ersättningen som hyra. Får du en schablonmässig ersättning ska den däremot tas upp som hyra.
Ersättning i annat än pengar
Om hyresgästen, efter överenskommelse med dig, har målat, tapetserat, reparerat eller liknande, ska värdet av arbetet tas upp som intäkt.
Uthyrning genom ett förmedlingsföretag
Att hyra ut genom ett förmedlingsföretag kan till exempel vara när
du hyr ut via en marknadsplats på webben som drivs av ett företagbokningarna görs på marknadsplatsen hyresersättningen betalas till dig via förmedlingsföretaget och den är minskad med den förmedlingsavgift som du ska betala till företaget.
När förmedlingsföretaget kan betraktas som hyresvärd
Hyr du ut ditt småhus, bostadsrätt eller hyresrätt genom ett förmedlingsföretag och företaget kan betraktas som hyresgästernas hyresvärd, tar du upp det belopp du får från förmedlingsföretaget som hyra.
Företaget anses normalt som hyresvärd om det hyr ut i eget namn. Exempel på detta är att företaget annonserar, företagets namn finns i hyresavtalet och på fakturorna, företaget tar ansvar för att avtalsvillkoren uppfylls när det gäller tillträde, ersättning, bostadens skick med mera och att gästerna meddelar sin ankomst och hämtar nyckeln hos företaget. Om den avtalade hyran exempelvis är 10 000 kronor och företaget behåller 4 000 kronor ska du redovisa 6 000 kronor som hyresersättning.
När du betraktas som hyresvärd
Är situationen den motsatta, alltså att det är du som fungerar som hyresvärd och företagets roll bara att förmedla uthyrningen och ta betalt av hyresgästen, ska du redovisa hela den avtalade hyran som ersättning.
Om den avtalade hyran är 10 000 kronor och företaget behåller 2 000 kronor, till exempel för att du ska betala en avgift för förmedlingen, redovisar du ändå 10 000 kronor som hyresersättning. Förmedlingsavgiften räknas i denna situation som en utgift för uthyrningen och ingår i schablonavdraget. Du får inte göra andra avdrag för utgifter än de som framgår nedan.
Avdrag du får göra
Från hyresintäkterna får du göra två avdrag. Varje bostadsrätt ger rätt till
ett schablonavdrag på 40 000 kronor och ett avdrag för de avgifter som du har betalat till bostadsrättsföreningen.
Avdragen får inte överstiga hyresintäkterna. Du får inte dra av dina verkliga kostnader även om dessa har varit högre. Detta innebär exempelvis att du inte får göra avdrag för utgifter som du har haft för reparationer, även om utgifterna har orsakats av uthyrningen.
Schablonavdraget
Schablonavdraget är 40 000 kronor per bostadsrätt och år oavsett hur många som äger bostadsrätten. Har du inte ägt bostadsrätten under hela året ska schablonavdraget proportioneras. Om bostadsrätten exempelvis är köpt den 1 april blir schablonavdraget 30 000 kronor (40 000 * 9/12 månader).
Med bostadsrätt menas varje lägenhet som är upplåten med bostadsrätt. Skulle du ha två lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt genom skilda avtal, räknas dessa som två bostadsrätter även om de har byggts samman så att de bara kan betraktas som en enda bostad. Det innebär också att det blir möjligt att få två schablonavdrag om bostadsrätterna hyrs ut. Du måste dock hålla isär de inkomster och avdrag som hör till varje bostadsrätt när du räknar ut om du har fått ett överskott av uthyrningen eller inte.
Exempel på uthyrning med ett schablonavdrag per privatbostad. Schablonavdrag för tidigare år (inkomstår 2013 och bakåt)
Avgiften till bostadsrättsföreningen
Hyr du inte ut hela bostaden får du bara dra av den del av avgiften som motsvarar den uthyrda delen av bostaden. Med ”uthyrd del” menas den del av bostaden som den inneboende ensam kan disponera över. Utrymmen som disponeras gemensamt av dig och den inneboende, till exempel kök och badrum, räknas inte som uthyrd del.
Ditt avdrag ska även beräknas utifrån den faktiska tid som bostadsrätten har varit uthyrd under året. Har du exempelvis hyrt ut hela lägenheten under tre månader får du avdrag för den avgift som du har betalat till föreningen för dessa månader. Om du vill får du i stället beräkna ditt avdrag utifrån det sammanlagda antalet nätter under året som lägenheten har varit uthyrd. Det kan du till exempel göra om du hyr ut lägenheten för övernattning från en dag till en annan vid ett flertal tillfällen under året. Avdraget ska beräknas på samma sätt för samtliga uthyrningar under året. Exempel på avdrag när du tar hänsyn till tiden för uthyrningen
Du får inte dra av den del av avgiften som är kapitaltillskott till föreningen. Ett kapitaltillskott är en inbetalning som du har gjort till föreningen som ska användas till amortering av föreningens lån eller för ny-, till- eller ombyggnad (ett bestämt byggnadsarbete) av föreningens fastighet. Med kapitaltillskott avses inte grundavgiften eller själva insatsen.
Från och med den 1 juli 2014 får en bostadsrättsförening ta ut en särskild avgift från den som hyr ut sin bostadsrätt i andra hand för att täcka föreningens extra kostnader för andrahandsuthyrningen. Denna avgift får du dra av tillsammans med den avdragsgilla avgift som du har beräknat enligt ovan.
Avdrag för ränteutgifter och avgift för tomträtt vid uthyrning av bostad
Gör avdrag för ränteutgifter och avgift för tomträtt vid punkt 8.1 i Inkomstdeklaration 1.